L’argument selon lequel la flambée actuelle des prix de l’immobilier ne pourrait pas aboutir à un Krach comme en 1991, car le contexte serait aujourd’hui différent est fréquemment véhiculé dans les médias et par les professionnels de l’immobilier.

Je dois avouer que j’anticipe ici sur les questions de ma boulangère car elle n’a encore jamais entendu parlé du Krach immobilier de 1991.

Le syllogisme est le suivant : en 1991, il y eu un krach immobilier mais comme l’époque n’est pas la même qu’aujourd’hui, il ne peut donc pas y avoir de krach.

Pour mémoire, juste avant le Krach boursier de 2000, on nous expliquait déjà cette lapalissade selon laquelle l’an 2000 n’était pas l’année 1929 !

Historiquement, lorsque la presse, les professionnels et votre boulangère se déchaînent pour vous expliquer et vous démontrer, par de savants calculs, qu’il n’y a aucun risque de krach : c’est généralement le bon moment pour quitter le navire. (Cf les derniers magazines de la rentrée 2005 « Spécial immobilier » qui mentionnent toutes les 3 lignes qu’il n y a « aucun risque de krach à court terme »).

« Nous continuons à demander des conseils à ceux qui ne nous en ont jamais donné que de mauvais »

Henry de Montherlant

Ainsi, l’histoire se répète inexorablement même si elle ne ressert jamais les mêmes plats à l’identique.

« Plus vous saurez regarder loin dans le passé, plus vous verrez loin dans le futur... » .

Winston Churchill

Comparons ainsi la situation actuelle avec celle ayant abouti au dernier krach immobilier de 1991 :

1) Caractéristiques de la bulle immobilière de la fin des années 1990 :

- spéculation effrénée des marchands de biens qui s’achètent et se revendent entre eux des immeubles ou de simple compromis de vente

- En France, la bulle touche principalement Paris et la région parisienne ainsi que le côte d’azur. Toutefois, contrairement à une idée reçue, la bulle a également touchée dans une moindre mesure les métropoles régionnales.

- La bulle immobilière est mondiale ;

- La spéculation porte autant sur le marché des bureaux que sur celui de l’habitation ;

- Les banques financent les marchands de bien et participent activement à la spéculation en prenant des participations financières dans les opérations immobilières

- les taux d’intérêt sont en moyenne de 10%

- Les prix chuteront sur la région parisienne et sur la côte d’azure de 30 à 40% entre 1991 et 1997. En province la hausse ayant été faible (entre +10 à 20% en moyenne), la baisse sera également faible;

2) Arguments avancés par les professionnels pour tenter de démontrer que «la situation actuelle n’est pas comparable à celle de 1991» :

- Avec la disparition des marchands de biens suite au krach de 1991, nous serions « dans un marché d’utilisateurs et non de spéculateurs comme en 1991 ». Les particuliers achèteraient donc que pour se loger et non pour spéculer.

- En 1991, les marchés de bureaux et d’habitation flambaient, or depuis 2000, seul le marché d’habitation flambe ;

- Les banques auraient cette fois retenues la leçon de 1991 et ne financeraient plus n’importe quel marchands de biens n’apportant pas les garanties suffisantes ;

- Les taux d’intérêts sont aujourd’hui près de trois fois moins élevés qu’en 1991 et les durées d’emprunt étaient à l’époque beaucoup moins longues ;

3) Pourtant il existe bel et bien des similitudes troublantes entre la situation actuelle et le krach de 1991:

- tout d’abord, il est faux de dire que la hausse du marché immobilier n’est plus alimentée par des professionnels. Les marchands de biens n’ont pas disparu, ils sont simplement moins nombreux mais plus gros. Aujourd’hui, ce sont ainsi des banques et des assurances qui revendent leur patrimoine immobilier à la découpe avec de très confortables plus-values (plus de 10% des transactions sur Paris en 2004). En outre, incités par des avantages fiscaux et par la « peur des retraites », les particuliers se sont improvisés en masse investisseurs immobiliers (plus de 60% des achats de logements neufs sont réalisés pour un investissement locatif !!). En 2000, les particuliers s’étaient déjà improvisés traders avec les résultats qu’on connaît.

- Ensuite, partir du postulat qu’un marché alimenté principalement par des particuliers ne peut pas être spéculatif est un non sens économique et historique (Cf Question n° 7: Pourquoi le marché se retourner alors qu’il est essentiellement alimenter par des particuliers qui souhaitent se loger)

- quant à la supposée « nouvelle prudence » des banques par rapport à 1991, ces dernières ont tout simplement remplacées le financement de n’importe quel marchand de biens par celui de n’importe quel particulier (développement exponentielle des prêts à 100-110%, sur des durées de 20-25 ans avec des taux d’endettement atteignant souvent plus du tiers des revenus disponibles des ménages). Les banques sont devenues tellement « prudentes », qu’en 2005 la Banque de France a jugée utile de demander aux banques de faire preuve d’un peu de rigueur dans la distribution de crédits immobiliers auprès des particuliers! (cf question °20)

- Enfin, si les taux d’intérêt étaient effectivement en moyenne de 10% en 1991, ces derniers ont été quasiment divisés par deux entre 1991 et 1997, amortissant ainsi sur cette période la chute des prix. Ainsi les prix chutaient alors que les taux baissaient également, aujourd’hui avec des taux d’intérêt au plancher, quel sera l’amortisseur en cas de retournement du marché ?

BILAN :

Il existe donc bien une différence entre la bulle immobilière de 1991 et celle de ce début de 21^e siècle, mais malheureusement pas forcement dans le bon sens….

En effet, la bulle actuelle est beaucoup plus grosse :

- elle est plus étendue géographiquement en France qu’en 1991 (toute la province a cette fois flambé quasiment autant que la région parisienne),

- elle est également plus étendue mondialement (en 1991, la Chine était par exemple hors de la bulle mondiale),

- les prix à Paris ont dépassé les records de 1991 (en euros constants et courants),

- les acteurs de la bulle ne sont plus essentiellement que des professionnels comme en 1991, mais des professionnels ET des millions de particuliers.

- Enfin, les outils monétaires permettant d’amortir une chute des prix n’existent plus aujourd’hui.

En définitive, le krach immobilier de 1991 pourrait bien apparaître comme un pétard mouillé comparé à l’explosion de la bulle immobilière actuelle. (Cf Question 15 : quelle sera l’ampleur de la chute des prix ?)

Pour aller plus loin :

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/enquetes/4226445.htm

http://www.lexpansion.com/art/6.0.113953.3.html (article qui date de 1992)

L’argument selon lequel la flambée actuelle des

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